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mercredi 22 juillet 2020

Devenir promoteur : les étapes de la vie d'un programme immobilier neuf


Ogic, Spirit Immobilier, Nexity, Vinci immobilier… ces noms comptent parmi les promoteurs les plus influents du paysage immobilier français, reconnus pour leurs prestations de qualité. La promotion immobilière est en effet devenue le fer de lance de la construction immobilière : la construction de 40% des logements neufs est assurée chaque année en France par la promotion immobilière ! Découvrons toutes les étapes qui jalonnent un programme immobilier neuf.

La naissance d’un programme immobilier neuf

Le promoteur immobilier va commencer avant toute chose par la recherche de la localisation du futur programme. Ce critère est en effet un point essentiel, si ce n’est l’un des plus importants, dont le choix doit être conditionné par l’objectif du programme : résidence principale, secondaire, voire tertiaire, locaux professionnels (bureaux, immeubles commerciaux…). Pour ce faire, le professionnel va activer son réseau, il peut également passer par des particuliers, des agences immobilières, des ventes aux enchères, ou en publiant un appel d’offres.

Le terrain est en effet la garantie de la rentabilité du projet. Il est primordial que le terrain n’ait pas de défauts importants, et le promoteur va porter une grande attention sur son emplacement, ses accès, son charme, son voisinage immédiat, son cadre, ses équipements… Il existe six principales familles de terrain, à savoir :

  • les terrains bien de production, avec notamment les forêts et les terrains agricoles ;
  • les terrains bien de consommation pour les loisirs ;
  • les terrains matière première ;
  • les terrains neufs aménagés ;
  • les terrains d’occasion ;
  • les terrains recyclables.

Une fois ce dernier repéré, le promoteur immobilier réalise une étude de marché afin de s’assurer de la qualité du terrain. Il va ensuite mettre ses talents de négociateur au profit de son projet. Il va effectivement œuvrer pour réussir à obtenir le tarif le plus intéressant, afin d’assurer ses bénéfices.

La conception du programme immobilier

Le promoteur immobilier est également en charge de la conception du projet, et ce, dans sa globalité. Il va ainsi être amené à collaborer et à échanger avec de nombreux acteurs, notamment les architectes, les bureaux d’études, les géomètres… Il étudie par la sorte les différents aspects techniques de la construction, la typologie et surface des logements futurs…

Il est en effet capital que les logements soient en parfaite adéquation avec les attentes du marché. C’est pourquoi le promoteur réalise une étude de marché afin de connaître les desiderata des futurs acquéreurs. L’architecte peut alors réaliser un plan des logements qui fasse écho à ces attentes, mais qui répondent également aux diverses normes en vigueur. Il va remettre des graphiques et autres documents techniques au promoteur, tandis que le bureau d’études aura la responsabilité de valider ces spécificités techniques.

Le promoteur immobilier a alors de solides données afin de déposer le permis de construire de son projet à la mairie. Cette étape peut être longue et fastidieuse, c’est pourquoi il faut anticiper et faire le nécessaire bien en amont.

L’étape de la commercialisation du programme immobilier

S’il y a bien une étape particulièrement attendue par le promoteur immobilier, c’est la commercialisation de son bien ! Rappelons qu’il existe deux principales sortes de vente :


  • La vente assise, très utilisée : le promoteur choisit un emplacement où le trafic est important pour installer une « bulle de vente ». Le client peut ainsi venir pour obtenir les renseignements nécessaires ;
  • La vente debout : moins répandue, cette technique consiste pour le promoteur à aller à la rencontre du prospect, généralement à son domicile après avoir pris rendez-vous. C’est un bon complément à la vente dite assise. 

Au moment de commercialiser son programme, le promoteur va rapidement constater si les études de marché réalisées correspondaient à la réalité. Il va devoir entrer en contact avec ses prospects, en véhiculant une image positive du projet. Pour cela, ce professionnel dispose de plusieurs outils, comme notamment le bureau de vente, le bureau témoin, la publicité sur le lieu de vente (PLV), le phoning ou prospection téléphonique, l’utilisation de média audiovisuel ou de support papier comme les plaquettes, les catalogues, etc. Il bénéficie de différents canaux de distribution et techniques de vente (directe ou via des intermédiaires). Le promoteur est généralement entouré d’une équipe de confiance qui peut se charger de la commercialisation du programme immobilier.

La construction du programme immobilier

Il est alors temps que le programme immobilier voit le jour, concrètement. A cette occasion, le promoteur enfile une casquette de maître d’ouvrage, il a en effet à charge la gestion du chantier, tout en étant toujours en étroite collaboration avec le bureau d’études et l’architecte.

Il coordonne les différentes activités inhérentes au chantier, assure le suivi, et veille à prévenir les multiples et potentiels risques caractérisant le domaine de la construction. Le promoteur immobilier va ainsi veiller aux matériaux utilisés, anticiper et supprimer les défauts techniques, et surtout  minimiser les retards de livraison ! Il faut savoir que dans les cas de retard de livraison, le promoteur peut être soumis à des pénalités en cas de mention à ce sujet dans le contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Outre une sanction financière, c’est sa réputation de professionnel qui peut être mise en cause, un point néfaste pour la suite de sa carrière.

Il convient de noter que si le promoteur a souscrit à un prêt auprès d’un établissement bancaire, celui-ci est en droit d’exiger qu’une partie des logements à construire sur le lotissement soit vendue avant le début de la construction.

L’ultime étape d’un programme immobilier neuf : la livraison

La livraison est l’étape finale d’un projet immobilier neuf. Tant le promoteur, que les acquéreurs, l’attendent avec impatience !

S’il peut s’agir d’une simple formalité, il arrive parfois que la livraison soit semée d’embûches, notamment en cas de retard de livraison ou de défauts de réalisation. C’est d’ailleurs pour cela qu’a lieu une visite avec l’ensemble des parties, qui réalisent un « procès-verbal de livraison » permettant de soulever d’éventuelles anomalies par rapport au contrat de vente initial. En cas de réserves émises par les acquéreurs, le promoteur a alors 30 jours pour les rectifier, sous peine à nouveau de pénalités.

Conclusion ?

Notre avis sur Spirit Immobilier, Ogic, Nexity ou Vinci immobilier est que ce sont des promoteurs établis qui maîtrisent parfaitement la chaîne de production et de construction d'un programme immobilier neuf.


mardi 17 décembre 2019

L'habitat inclusif, et si c'était la solution ?

En ce moment, j'ai l'impression que le monde entier m'oriente hors des sentiers battus. A chaque fois que j'écoute des informations ou que je clique sur le web, il m'apparaît des sites, des reportages, des articles concernant de nouveaux modes d'habitation.



L'autre jour, j'allume la télé et je tombe sur un reportage concernant les associations de propriétaires. Des sortes de structures collectives pour devenir propriétaire sans passer par le circuit classique. Apparemment très répandu en Suisse, ce système (pourtant fonctionnel et tout à fait légal) est complètement méconnu en France. Or cela permet de devenir propriétaire à moindre coût, de pouvoir moduler son loyer en fonction des aléas de la vie, etc...

Bien évidemment, quelques grincheux vont y trouver de gros inconvénients : on est censés bien s'entendre avec ses voisins, il y a un peu moins d'indépendance, etc...

Et puis au détour du web, je tombe sur un site d'une société d'aide à la personne, Vitalliance, faisant la promotion de l'habitat inclusif.

Habitat inclusif, kesako ?

Avant de pouvoir essayer de définir l'habitat inclusif, il faut déjà comprendre qui sont les habitants ou bénéficiaires de ce nouveau genre d'habitat.

A qui s'adresse l'habitat inclusif ?

L'habitat inclusif s'adresse principalement aux personnes en situation de dépendance. Les principaux publics concernés par ce nouveau mode de logement sont généralement les personnes âgées et les personnes en situation de handicap.

Définition de l'habitat inclusif

L'habitat inclusif est une offre intermédiaire, voire alternative, aux possibilités existantes pour les personnes dépendantes. Bien évidemment, la plupart des personnes préfèrent avoir un logement autonome et les sociétés de services à la personne proposent des prestations adaptées pour rendre possible le maintien à domicile.

Cependant en cas de détérioration de la situation, les familles, les aidants, les proches font face à une difficile décision : placer la personne dépendante en établissement.

L'habitat inclusif vient se placer comme une alternative à ces deux solutions que sont le logement autonome et les établissements sociaux ou médico-sociaux.
L'habitat inclusif c'est donc la possibilité pour la personne handicapée ou la personne âgée de choisir son habitat et les personnes avec qui le partager. Cela permet donc de vivre dans un environnement sécurisé et adapté (vie autonome - généralement avec des services d'aides à la personne) tout en côtoyant d'autres personnes (inclusion sociale, partage).

Il y a donc la double dimension d'un lieu privé (le chez soi) et d'un espace collectif et commun.

Ce type d'habitat est fondé sur le libre choix de la personne, et c'est un critère fondamental. Et il n'y a pas de restrictions tant que le modèle économique fonctionne (toute personne peut être acceptée même si elle ne perçoit pas d'allocations - PCH ou APA par exemple).

Autres ressources à lire : Guide pdf de l'habitat inclusif sur le site du CNSA


lundi 25 novembre 2019

Immobilier d'exception à Chalon sur Saone avec la réhabilitation du Palais Episcopal


La news est arrivée via le compte facebook de MCA Patrimoine : le lancement du grand projet immobilier de prestige pour le Palais Episcopal de Chalon sur Saône.

Alors c'est vrai qu'on est un petit peu loin de Lyon mais, mais, mais... c'est de la très belle pierre, les tarifs sont plus qu'abordables pour un investisseur et il y a des petites surfaces disponibles !
Alors il est certain que cette réhabilitation méritait un petit billet dans ce blog.

Concernant la fiscalité, il y a de fortes chances que ce soit éligibles à plusieurs dispositifs dont le MH (Monuments Historiques), le déficit foncier et le meublé LMNP.

Petit retour historique : le Palais Episcopal est un immeuble historique puisqu'il a été ajouté à la liste des monuments protégés à partir de 1948 et figure parmi les monuments historiques de la ville de Chalon sur Saône depuis 1997.

Avec une emprise au sol de 3500 m² (comprenant la cour), ce batiment,symbole du pouvoir épiscopal, a été reconstruit aux XVIIe et XVIIIe siècles. L'évêché existe historiquement depuis le Vème siècle et l'évêque de Chalon qui possédait environ la moitié de la ville était un personnage important... jusqu'à la révolution française de 1789. On peut citer parmi les membres du clergé de Chalon et ayant exercé la charge d'évêques quelques noms célèbres dont Pontus de Tyard qui fut membre de la Pléïade et fut connu pour ses prises de positions humanistes et tolérantes. Il joua un rôle majeur de médiation dans la crise religieuse du XVIème siècle.

Vous souhaitez acheter sur ce projet immobilier pour investir ou pour habiter ? Cliquez ici.




mercredi 23 octobre 2019

Jean-Pierre Giolitto : ses conseils immobiliers pour habiter à Lyon


Jean-Pierre Giolitto : ses conseils immobiliers pour habiter à Lyon


La région Lyonnaise est une région attractive que ce soit de par sa situation géographique, son cadre de vie, sa proximité avec les Alpes et le Sud… Elle attire naturellement les Français qui y voient notamment de nombreuses possibilités au niveau de l’emploi. Cette ville et son agglomération sont néanmoins loin d’être faciles à aborder quand il s’agit de l’immobilier.
Vous souhaitez déménager ou investir mais vous êtes très peu renseigné sur le secteur ? Jean Pierre Giolitto, expert en investissement immobilier, vous fait part de ses conseils afin que vous puissiez vous préparer pour votre future acquisition.


Comment Investir dans l’immobilier à Lyon ?

Il est tout d’abord bon de rappeler les pratiques et les stratégies quand il s’agit d’aborder l’investissement pour l’achat d’un appartement ou d’une maison.

Renseignez-vous sur les prix des logements suivant les différents secteurs

Jean Pierre Giolitto vous met en garde sur certains quartiers et villes plus difficiles d’accès en termes d’achat. Ce sera notamment le cas pour le quartier de Confluence, le quartier des Jacobins, la Croix-Rousse et le pourtour du Parc de la Tête d’Or. D’autres quartiers sont en train de prendre de la valeur et peuvent être intéressants comme les quartiers de Jean Macé ou de Monplaisir. La périphérie sera plus accessible mais parfois plus difficile d’accès et moins intéressante en terme d’investissement.

Le secteur a son importance

La circulation autour de Lyon peut vite s’avérer complexe et le périphérique est très souvent bouché en raison d’accidents. Il est également nécessaire de se renseigner sur la proximité de commerces, de grandes surfaces, d’écoles en fonction de votre vie de famille et de vos habitudes quotidiennes.
Lyon est une des villes les mieux desservies en termes de transport, que ce soit au niveau des bus, trams, métros, vélib (appelés ici velov).
Bref, M. GIolitto vous conseille d’éviter par exemple d’habiter dans une des célèbres traboules du Vieux-Lyon quand votre travail est situé en périphérie ! Vous pouvez par exemple vous renseigner sur les prix avec le site suivant :
https://barometre.immobilier.notaires.fr/appartements-anciens/departement/ain/01/commune/montluel/01262?origine=immoprix&zoom=1

Définir son besoin est bien entendu primordial

De combien de pièces avez-vous besoin, quelle est la surface que vous souhaitez, est-ce que vous aimeriez un appartement ou une maison, est-ce que vous privilégiez du neuf ou de l’ancien, est-ce qu’il y aura des travaux ?
Toutes ces questions sont à considérer afin d’identifier précisément le type de logement que vous visez. Vous pourrez ensuite faire part de votre recherche aux agences immobilières ou regarder en ligne les possibilités d’achat selon ces critères.
Attention toutefois, il est bon de ne pas sauter sur la première occasion et de se laisser le temps afin d’avoir assez de recul pour trouver le bien qui correspondra parfaitement à vos attentes.

Considérer l’agglomération Lyonnaise

A défaut de vouloir être dans Lyon intramuros, il est parfois plus simple de viser la périphérie qui est tout aussi bien desservie. Des villes comme Villeurbanne, Bron, Caluire peuvent aussi présenter de bons plans.

Et les grandes questions à se poser en cas d’investissement :

De combien je dispose en termes de budget et quelle est ma marge de négociation ? Dois-je passez par un professionnel ? Et où je me projette dans l’avenir ?
·         Il est bien entendu important d’échanger avec votre banquier afin de définir votre marge de manœuvre au niveau financier. N’hésitez pas à démarcher plusieurs banques afin de voir quelle est celle qui vous propose le meilleur taux et la meilleure approche concernant votre projet.
·         Un professionnel quant à lui pourra mieux vous conseiller et aura une vision globale de l’investissement possible, n’hésitez pas à en voir plusieurs.
·         Concernant la projection, seul vous pouvez définir ce paramètre important. Il est toujours bon de se poser la question de la prise ou de la perte de valeur de votre logement à travers le temps.

Jean Pierre Giolitto vous souhaite bonne chance dans vos démarches et courage pour vos recherches !

vendredi 22 février 2019

Nouvelle loi Denormandie Ancien idéal investisseurs sur des communes comme Agen, Bourg en Bresse, Bourgoin Jallieu

C'est la nouveauté de cette année 2019, votée à l'assemblée nationale dans le PLF 2019 (projet de loi de finances pour 2019) : le dispositif Denormandie ancien !
Etabli pour revitaliser les communes inscrites au programme Action Coeur de Ville et empêcher le délabrement des immeubles (comme les drames qui ont pu se passer à Marseille, ou même à Lyon 8ème route de vienne avec l'effondrement catastrophique d'immeubles), il a pour but d'encourager l'investissement des particuliers pour la rénovation.
Les investisseurs bénéficieront, tout comme pour la loi Pinel, d'une réduction d'impôts à condition d'engager 25% du prix de l'acquisition en travaux de rénovation supplémentaire.
Plus besoin de passer par un promoteur immobilier ou par un aménageur, les particuliers peuvent souscrire avec beaucoup de facilité à cette nouvelle loi de défiscalisation Denormandie.

Exemple de quelques villes éligibles :

Loi Denormandie Agen

Agen a été une ville qui a beaucoup souffert des dispositifs de défiscalisation antérieurs. La loi de Robien et la loi Scellier ont été un miroir aux alouettes pour les investisseurs. Nombreux sont ceux qui, floués par des sociétés de commercialisation peu scrupuleuses, ont acheté un bien pour lequel on leur a promis une rentabilité qu'ils n'ont jamais eu et pour cause : la plupart du temps les loyers annoncés étaient largement supérieurs aux loyers du marché.
Encore une leçon à retenir : n'investissez pas loin de chez vous si vous ne connaissez pas le marché. Investissez près de chez vous en pouvant vérifier les chiffres que l'on vous avance.

Résultat des courses : sortie des dispositifs, Agen n'attire plus les investisseurs malgré une demande locative existante (université, ouverture d'une première année de médecine, bassin d'emploi local fort, préfecture de son département...).
Aujourd'hui, investir à Agen avec le Denormandie devient à nouveau intéressant. On peut obtenir des rentabilités de 8% gain d'impôts inclu.
A réfléchir sérieusement donc.

Loi Denormandie Bourg en Bresse

Idem, Bourg en Bresse, pourtant ville historique et dynamique de sa partie du département, est largement sous estimée et boudée par les investisseurs. L'ain étant plutôt divisé en 2 parties : une partie proche de la suisse et du genevois qui est fortement attractive du fait des frontaliers qui viennent faire monter le prix de l'immobilier et avec de nombreuses communes éligibles au dispositif Pinel. Et le Sud de l'Ain qui est beaucoup moins attractif car plus rural et moins demandé.

Il en résulte que les dispositifs de défiscalisation ne s'appliquent plus sur Bourg en Bresse ou ne sont pas assez rentables.
Aujourd'hui le dispositif Denormandie à Bourg en Bresse vient bousculer la donne et propose des rentabilités entre 8 et 11% gain fiscal inclu !

Autre dossier à étudier dont nous vous parleront prochainement : la loi Denormandie ancien sur Bourgoin Jallieu.

jeudi 20 décembre 2018

Nouveau programme immobilier neuf à Lyon 5ème au 60 avenue du Point du Jour par MCA Promotion



Le 60 à Lyon 5 Point du Jour

Opportunité : ce superbe programme immobilier neuf en plein lancement commercial. Peu de logements, petite copropriété en plein coeur du quartier de Montchat à Lyon . Excellente situation, tous commerces, tramway proche, métro Grange Blanche proche, lignes de bus.
Le quartier propose une grande qualité de vie avec un environnement résidentiel composé de nombreuses villas. Le parc de Chambovet qui domine le secteur est un lieu très apprécié des familles et des promeneurs.

Vous accédez rapidement au périphérique Est.



Principaux avantages :
  • PROGRAMME IMMOBILIER NEUF LYON 5
    Programme immobilier neuf
    60 avenue du Point du Jour 69005 Lyon
  • QUARTIER DU POINT DU JOUR
  • Normes BBC RT 2012
  • Petite copropriété
  • Emplacement de premier ordre
  • Peu d'appartements, superbes finitions
  • Logements très lumineux
  • Proche de tout : commerces, transports, écoles...
  • Balcons, terrasses
  • Architecture élégante et contemporaine
  • Du T1 au T4



Pour la grille de prix, la brochure de présentation ou connaître les dernières disponibilités :
immobilier neuf


Si vous investissez en Loi Pinel sur ce programme, vous pouvez obtenir à partir de 3 410 € de réduction d'impôts par an pour un studio, à partir de 4 752 € de réduction d'impôt par an pour un appartement 2 pièces, et à partir de 5 940 € de réduction d'impôt pour un appartement de 3 pièces.
Contactez nous pour plus d'informations : 04 78 14 03 90

Pour voir tous les programmes neufs à Lyon 5, Cliquez ici


jeudi 7 juin 2018

Appartement 2 pièces à vendre remis à neuf opportunité Caluire limite Lyon

Opportunité pour cet appartement de 2 pièces à Lyon / Caluire sur les quais du Rhône à proximité du Parc de la Tête d'Or.
Magnifique réhabilitation à neuf, ce T2 atypique vous séduira, tant par sa situation et la vue sur le Rhône que par ses finitions impeccable, son petit prix et sa disponibilité immédiate !
Au deuxième étage d'une petite copropriété de 6 appartements, en dernier étage sans voisin ni nuisances au dessus il est composé comme suit :
chambre, pièce de vie avec coin cuisine équipé, salle d'eau / wc, très lumineux car traversant, transports en commun à proximité et accès rapide au périphérique et à l'autoroute !
Coup de coeur de l'agence MC&A Patrimoine, idéal premier achat !














Pour la grille de prix, la brochure de présentation ou connaître les dernières disponibilités :
immobilier neuf


Pour voir tous les programmes neufs à Caluire, Cliquez ici

Vous serez peut-être aussi intéressés par notre étude de la loi Pinel à Caluire.