Ogic, Spirit Immobilier, Nexity, Vinci immobilier… ces noms comptent parmi les promoteurs les plus influents du paysage immobilier français, reconnus pour leurs prestations de qualité. La promotion immobilière est en effet devenue le fer de lance de la construction immobilière : la construction de 40% des logements neufs est assurée chaque année en France par la promotion immobilière ! Découvrons toutes les étapes qui jalonnent un programme immobilier neuf.
La naissance d’un programme immobilier neuf
Le promoteur immobilier va commencer avant toute chose par la recherche de la localisation du futur programme. Ce critère est en effet un point essentiel, si ce n’est l’un des plus importants, dont le choix doit être conditionné par l’objectif du programme : résidence principale, secondaire, voire tertiaire, locaux professionnels (bureaux, immeubles commerciaux…). Pour ce faire, le professionnel va activer son réseau, il peut également passer par des particuliers, des agences immobilières, des ventes aux enchères, ou en publiant un appel d’offres.Le terrain est en effet la garantie de la rentabilité du projet. Il est primordial que le terrain n’ait pas de défauts importants, et le promoteur va porter une grande attention sur son emplacement, ses accès, son charme, son voisinage immédiat, son cadre, ses équipements… Il existe six principales familles de terrain, à savoir :
- les terrains bien de production, avec notamment les forêts et les terrains agricoles ;
- les terrains bien de consommation pour les loisirs ;
- les terrains matière première ;
- les terrains neufs aménagés ;
- les terrains d’occasion ;
- les terrains recyclables.
Une fois ce dernier repéré, le promoteur immobilier réalise une étude de marché afin de s’assurer de la qualité du terrain. Il va ensuite mettre ses talents de négociateur au profit de son projet. Il va effectivement œuvrer pour réussir à obtenir le tarif le plus intéressant, afin d’assurer ses bénéfices.
La conception du programme immobilier
Le promoteur immobilier est également en charge de la conception du projet, et ce, dans sa globalité. Il va ainsi être amené à collaborer et à échanger avec de nombreux acteurs, notamment les architectes, les bureaux d’études, les géomètres… Il étudie par la sorte les différents aspects techniques de la construction, la typologie et surface des logements futurs…Il est en effet capital que les logements soient en parfaite adéquation avec les attentes du marché. C’est pourquoi le promoteur réalise une étude de marché afin de connaître les desiderata des futurs acquéreurs. L’architecte peut alors réaliser un plan des logements qui fasse écho à ces attentes, mais qui répondent également aux diverses normes en vigueur. Il va remettre des graphiques et autres documents techniques au promoteur, tandis que le bureau d’études aura la responsabilité de valider ces spécificités techniques.
Le promoteur immobilier a alors de solides données afin de déposer le permis de construire de son projet à la mairie. Cette étape peut être longue et fastidieuse, c’est pourquoi il faut anticiper et faire le nécessaire bien en amont.
L’étape de la commercialisation du programme immobilier
S’il y a bien une étape particulièrement attendue par le promoteur immobilier, c’est la commercialisation de son bien ! Rappelons qu’il existe deux principales sortes de vente :- La vente assise, très utilisée : le promoteur choisit un emplacement où le trafic est important pour installer une « bulle de vente ». Le client peut ainsi venir pour obtenir les renseignements nécessaires ;
- La vente debout : moins répandue, cette technique consiste pour le promoteur à aller à la rencontre du prospect, généralement à son domicile après avoir pris rendez-vous. C’est un bon complément à la vente dite assise.
Au moment de commercialiser son programme, le promoteur va rapidement constater si les études de marché réalisées correspondaient à la réalité. Il va devoir entrer en contact avec ses prospects, en véhiculant une image positive du projet. Pour cela, ce professionnel dispose de plusieurs outils, comme notamment le bureau de vente, le bureau témoin, la publicité sur le lieu de vente (PLV), le phoning ou prospection téléphonique, l’utilisation de média audiovisuel ou de support papier comme les plaquettes, les catalogues, etc. Il bénéficie de différents canaux de distribution et techniques de vente (directe ou via des intermédiaires). Le promoteur est généralement entouré d’une équipe de confiance qui peut se charger de la commercialisation du programme immobilier.
La construction du programme immobilier
Il est alors temps que le programme immobilier voit le jour, concrètement. A cette occasion, le promoteur enfile une casquette de maître d’ouvrage, il a en effet à charge la gestion du chantier, tout en étant toujours en étroite collaboration avec le bureau d’études et l’architecte.Il coordonne les différentes activités inhérentes au chantier, assure le suivi, et veille à prévenir les multiples et potentiels risques caractérisant le domaine de la construction. Le promoteur immobilier va ainsi veiller aux matériaux utilisés, anticiper et supprimer les défauts techniques, et surtout minimiser les retards de livraison ! Il faut savoir que dans les cas de retard de livraison, le promoteur peut être soumis à des pénalités en cas de mention à ce sujet dans le contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Outre une sanction financière, c’est sa réputation de professionnel qui peut être mise en cause, un point néfaste pour la suite de sa carrière.
Il convient de noter que si le promoteur a souscrit à un prêt auprès d’un établissement bancaire, celui-ci est en droit d’exiger qu’une partie des logements à construire sur le lotissement soit vendue avant le début de la construction.
L’ultime étape d’un programme immobilier neuf : la livraison
La livraison est l’étape finale d’un projet immobilier neuf. Tant le promoteur, que les acquéreurs, l’attendent avec impatience !S’il peut s’agir d’une simple formalité, il arrive parfois que la livraison soit semée d’embûches, notamment en cas de retard de livraison ou de défauts de réalisation. C’est d’ailleurs pour cela qu’a lieu une visite avec l’ensemble des parties, qui réalisent un « procès-verbal de livraison » permettant de soulever d’éventuelles anomalies par rapport au contrat de vente initial. En cas de réserves émises par les acquéreurs, le promoteur a alors 30 jours pour les rectifier, sous peine à nouveau de pénalités.
Conclusion ?
Notre avis sur Spirit Immobilier, Ogic, Nexity ou Vinci immobilier est que ce sont des promoteurs établis qui maîtrisent parfaitement la chaîne de production et de construction d'un programme immobilier neuf.
